Tipos de obra en comunidades de vecinos
Un mapa de todo lo que se puede acometer en un edificio de propietarios, con quién lo hace dentro del Grupo Obrados y qué suele decidir la junta en cada caso. Sirve para saber por dónde empezar.
Qué obra necesita el edificio y quién la hace
Somos un grupo de empresas. Cada una lleva lo suyo, y así ninguna vende lo que no sabe hacer.
| Lo que le pasa al edificio | Qué obra es | Quién la hace |
|---|---|---|
| Caen cascotes, grietas grandes, fachada degradada | Rehabilitación completa de fachada, con andamio | Nosotros |
| Facturas de calefacción disparadas | Aislamiento térmico por el exterior (SATE) | Nosotros |
| Portal viejo, oscuro, buzones rotos | Reforma de portal y zonas comunes | Nosotros |
| Vecinos mayores que no pueden subir | Ascensor, rebaje de cota cero, rampas | Nosotros |
| Cubierta al final de su vida útil | Renovación completa de cubierta | Nosotros |
| Forjado de garaje o sótano dañado | Refuerzo estructural bajo rasante | Nosotros |
| Gotera puntual, canalón, teja suelta | Mantenimiento de cubierta | mantenimientotejados.madrid |
| Terraza o azotea que filtra | Impermeabilización con garantía | impermeabilizar.madrid |
| Desperfectos en patio de luces o puntos aislados de fachada | Trabajos verticales, sin andamio | trabajoenaltura.madrid |
| Manchas de humedad, moho, condensación | Diagnóstico y tratamiento de humedades | humedades.madrid |
| Toca pasar la inspección del edificio | Gestión de ITE e IEE | obrados.es |
| Portal sin vigilancia, robos en el garaje | Videovigilancia en zonas comunes | camarasportales.madrid |
| Escaleras y zonas comunes sucias | Limpieza de comunidades | serviciodelimpieza.madrid |
| Hace falta conserje o portero | Conserjería externalizada | conserjeria.madrid |
Las tres categorías que importan en la junta
Porque de la categoría depende la mayoría necesaria y quién está obligado a pagar.
Obras de conservación
Las necesarias para que el edificio se mantenga en condiciones de habitabilidad, seguridad y accesibilidad. Fachada degradada, cubierta que filtra, estructura dañada.
- Son obligatorias para la comunidad
- Obligan a pagar a todos los propietarios
- No dependen de que a todos les apetezca
Obras de mejora
Las que no son imprescindibles pero mejoran el edificio: aislamiento donde no lo había, un portal más bonito, instalaciones nuevas.
- Exigen mayoría, no basta con proponerlas
- El importe por vivienda influye en la obligación de pago
- Conviene votarlas separadas de las de conservación
Obras de accesibilidad
Ascensor, rampas, eliminación de barreras. La ley les da un trato propio, más favorable que a una mejora normal.
- Régimen especial en la Ley de Propiedad Horizontal
- Más favorable si hay vecinos mayores o con discapacidad
- Suelen tener convocatorias de ayudas propias
Obras impuestas por la administración
Las que ordena el Ayuntamiento tras una inspección desfavorable. Aquí no hay debate: hay plazo.
- Derivadas de una ITE o IEE con deficiencias
- Plazo de subsanación y posibles sanciones
- Se acreditan documentalmente al terminar
El orden que ahorra dinero
Casi todas las comunidades acometen las obras en el orden equivocado y pagan dos veces.
- Primero, lo que deja entrar agua. Cubierta, encuentros, bajantes. Pintar una fachada por la que sigue entrando agua es tirar el dinero.
- Después, la envolvente. Fachada y, si se toca la fachada, aislamiento, porque el andamio ya está montado y esa es la partida cara.
- Luego, la accesibilidad. Ascensor y cota cero. Es la obra que más tarda en decidirse, así que conviene empezar el informe de viabilidad pronto aunque se ejecute después.
- Al final, el portal. Es lo más visible y por eso muchas comunidades empiezan por aquí, pero si después hay que meter un ascensor o picar una humedad, se estropea lo recién hecho.
- Y en paralelo, el mantenimiento. Lo que evita volver a la obra grande dentro de diez años.
¿No sabéis por dónde empezar?
Vamos a ver el edificio y os hacemos un orden de prioridades por escrito, con lo urgente separado de lo que puede esperar.
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Llamadnos y la concertamos, o dejadnos vuestros datos en el formulario y os llamamos nosotros.
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