Licencias y normativa en obras de comunidades
Qué permisos hace falta pedir antes de tocar un edificio en Madrid, quién los tramita y qué pasa si se empieza sin ellos. La comunidad no debería perseguir ni un papel: es parte de nuestro trabajo.
Los permisos de una obra de comunidad
Varían según el distrito, el tipo de obra y si el edificio está protegido. Esto es el esquema general.
Licencia o declaración responsable
Según el alcance de la obra, el Ayuntamiento exige licencia urbanística o admite una declaración responsable con proyecto y técnico.
- Obra mayor: fachada completa, cubierta, estructura, ascensor
- Obra menor: intervenciones puntuales sin afectar a estructura
- Plazos y tasas distintos en cada distrito
Ocupación de vía pública
Para el andamio, el contenedor o la plataforma. Se paga por metros y por días, y es una partida que debe estar desglosada en el presupuesto.
- Autorización municipal previa
- Señalización y paso peatonal protegido
- Prórroga si la obra se alarga
Seguridad y salud
Obligatorio en obra con riesgo de caída en altura, que es prácticamente cualquier fachada o cubierta.
- Estudio o estudio básico de seguridad y salud
- Plan de seguridad de la empresa ejecutora
- Coordinador cuando concurren varias empresas
Edificios protegidos
En zonas con protección o en edificios catalogados, hay un paso más y los plazos se alargan.
- Informe previo de patrimonio
- Limitaciones en materiales, colores y soluciones
- Conviene contarlo con antelación en la junta
Quién responde de qué
La duda que aparece siempre y que conviene tener clara antes de firmar.
- La comunidad es la promotora de la obra. Es quien encarga, quien aprueba y quien responde del deber de conservación del edificio.
- El presidente representa a la comunidad y firma en su nombre lo que la junta ha aprobado, no más.
- El administrador gestiona, custodia la documentación y ejecuta los acuerdos.
- El técnico redactor y la dirección facultativa responden del proyecto y de que lo ejecutado se ajuste a él.
- La empresa constructora responde de la ejecución, de la seguridad de sus trabajadores y de los daños causados durante la obra.
- Todos deben tener seguro de responsabilidad civil en vigor. Pedidlo por escrito antes de que empiece nadie.
Qué pasa si se empieza sin licencia
Además de la sanción, la obra puede quedar paralizada con el andamio montado y facturando alquiler, y la comunidad se queda con el edificio a medias y el reloj corriendo. En obras derivadas de una ITE desfavorable el problema es peor, porque el plazo de subsanación sigue avanzando.
No es un riesgo teórico: es la razón por la que tramitamos nosotros y no lo dejamos en manos de la comunidad.
Cuando la obra viene de una inspección
La inspección técnica del edificio marca deficiencias con plazo. Si sale desfavorable, la obra deja de ser una decisión de la junta y pasa a ser una obligación con calendario.
La ITE en sí no la hacemos nosotros: la lleva obrados.es, del mismo grupo. Lo que hacemos es leer el informe, traducirlo a capítulos de obra con su precio y ejecutarlo dentro del plazo, dejando acreditada la subsanación.
- Traemos el informe a la junta traducido. Qué exige exactamente, en qué plazo y cuánto cuesta cada punto.
- Separamos lo obligatorio de lo recomendable. No todo lo que dice un informe tiene el mismo carácter.
- Ejecutamos dentro del plazo y entregamos la documentación que acredita que se ha subsanado.
¿Tenéis dudas con los permisos?
Contadnos qué obra queréis hacer y os decimos qué hace falta pedir, cuánto tarda y cuánto cuesta en vuestro distrito.
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