Rehabilitación de fachadas en Madrid
La obra completa del cerramiento del edificio, con andamio y proyecto: saneado, aislamiento térmico, cornisas, balcones y acabado. Para comunidades de propietarios y administradores de fincas.
Señales de que la fachada necesita obra, no un parche
Si el edificio tiene tres o más de estas, la reparación puntual sale cara: se repite cada dos años.
- Cascotes en la acera o en el patio. Es el aviso serio. Hay riesgo de desprendimiento y responsabilidad de la comunidad si cae sobre alguien.
- Grietas que siguen abriéndose. Si una grieta ha crecido de un año para otro, el problema está en el soporte, no en la pintura.
- Armadura vista en balcones y cornisas. El hierro oxidado hincha el hormigón y lo revienta desde dentro. Va a más siempre.
- Manchas de humedad en las viviendas de fachada. El cerramiento ha dejado de ser estanco.
- Juntas de dilatación abiertas o sin sellar. Es por donde entra el agua a todo el paño.
- Ladrillo descarnado o disgregado. Cuando el ladrillo se deshace al tocarlo ya no admite pintura.
- Facturas de calefacción desproporcionadas. Un edificio anterior a 1980 sin aislamiento pierde por fachada la mayor parte del calor.
- ITE desfavorable. Si la inspección ha señalado la fachada, hay plazo del Ayuntamiento para subsanarla.
Los cuatro capítulos de una rehabilitación de fachada
Lo que aparece en el presupuesto y lo que hay que entender antes de votarlo en junta.
Saneado y reparación del soporte
Lo primero y lo que no se ve. Si esto se hace mal, el acabado dura dos inviernos.
- Picado de todo lo que suene a hueco
- Reparación de fisuras y grietas con mortero de reparación
- Pasivado de armaduras oxidadas en balcones y cornisas
- Reconstrucción de volúmenes perdidos
- Sellado de juntas de dilatación
Aislamiento térmico por el exterior (SATE)
La única intervención que además de arreglar la fachada baja la factura de todo el edificio. Es también la que más subvención suele tener.
- Panel aislante fijado y adherido al soporte
- Malla y capa base de refuerzo
- Resolución de puentes térmicos en frentes de forjado
- Adaptación de vierteaguas y remates de ventana
Elementos singulares
Donde de verdad se complica una fachada y donde se ve si la empresa sabe.
- Balcones: canto, barandilla y anclajes
- Cornisas, molduras e impostas
- Petos de cubierta y remates superiores
- Carpintería exterior y vierteaguas
Acabado y medios auxiliares
El andamio no es un extra: es una partida grande y hay que verla desglosada.
- Revestimiento continuo o pintura de fachada
- Andamio, montaje, alquiler por meses y desmontaje
- Ocupación de vía pública y señalización
- Red de protección y limpieza final
Por qué casi siempre conviene aprovechar y aislar
La partida cara de una fachada no es el material: es el andamio y la mano de obra en altura. Una vez montado el andamio, añadir el aislamiento por el exterior encarece la obra mucho menos de lo que costaría hacerlo en una intervención aparte años después.
A cambio, el edificio deja de perder calor por el cerramiento, desaparecen las condensaciones en las esquinas de las viviendas de fachada y sube la calificación energética, que es lo que mira quien compra o alquila un piso.
Además, la rehabilitación energética suele tener convocatorias de ayudas autonómicas y municipales que no cubren una fachada sin aislamiento. Cambian cada año: lo miramos en la visita y os decimos si vuestra obra encaja en alguna abierta.
Lo que hay que decidir en junta
Aislar o no aislar no es solo técnico: cambia el importe de la derrama y cambia la mayoría necesaria, porque una cosa es conservar y otra mejorar. Conviene llevar los dos presupuestos a la junta, con y sin SATE, y el cálculo de la derrama de cada uno.
Nosotros preparamos las dos versiones sin coste y, si lo pedís, vamos a explicarlas.
No siempre hay que rehabilitar la fachada entera
Os lo decimos en la visita aunque signifique que la obra no es para nosotros.
El problema está en tres puntos concretos
Grietas localizadas, un sellado, un elemento suelto o el patio de luces. Se resuelve por cuerda, sin montar andamio y por bastante menos dinero.
trabajos verticales sin andamioLo que entra agua es la cubierta
Muchas humedades que parecen de fachada vienen del encuentro con la cubierta o de un canalón roto.
mantenimiento de tejados · impermeabilizaciónEs humedad por capilaridad o condensación
Si la mancha está en la parte baja del muro o en las esquinas frías, la fachada no es la culpable y rehabilitarla no lo arregla.
tratamiento de humedadesTodavía no habéis pasado la ITE
Si el edificio tiene la inspección pendiente, lo lógico es pasarla primero: el informe dice exactamente qué hay que acometer y en qué plazo.
gestión de la ITE en MadridDe la junta a la retirada del andamio
El orden real de una rehabilitación de fachada en una comunidad de Madrid.
Visita técnica y catas
Revisamos el estado del soporte, no solo lo que se ve. Donde hace falta, picamos una cata para saber qué hay debajo del revestimiento antes de presupuestar. Es lo que evita las sorpresas a mitad de obra.
Presupuesto por partidas y cálculo de derrama
Con mediciones reales, calidades y precio unitario de cada capítulo. Y el reparto por coeficiente, para que cada propietario sepa lo que le toca antes de votar.
Junta y aprobación
Si lo pedís, vamos a explicar la obra y a responder preguntas. Os decimos qué mayoría exige lo que vais a votar según sea conservación o mejora.
Licencias y ocupación de vía pública
Tramitamos la licencia municipal, la ocupación con el andamio y el estudio de seguridad y salud. La comunidad no persigue papeles.
Montaje de andamio y protección
Con red, señalización y paso peatonal protegido. Avisamos a los vecinos de la fachada antes de montar, porque durante la obra hay que mantener las ventanas cerradas.
Ejecución por paños
Saneado, reparación, aislamiento si lo hay, y acabado. Trabajamos por paños para que el edificio nunca esté entero en obra. Informe de avance al administrador.
Repaso, desmontaje y entrega
Repaso final con el presidente y el administrador antes de quitar el andamio, porque después vuelve a costar dinero subir. Documentación de la obra y garantía por escrito.
La parte que decide la junta
- ¿Conservación o mejora? Reparar una fachada deteriorada es conservación. Añadir aislamiento térmico donde no lo había es mejora. No exigen la misma mayoría, y de eso depende que la obra salga adelante.
- ¿Puede un vecino negarse a pagar? Las obras necesarias de conservación obligan a todos los propietarios, hayan votado lo que hayan votado.
- ¿Y si la fachada da a la calle y solo afecta a unos pisos? La fachada es elemento común. La paga toda la comunidad por coeficiente, no solo los vecinos de ese paño.
- ¿Cómo se reparte la derrama? Por coeficiente de participación, salvo que los estatutos digan otra cosa. Merece la pena mirarlos antes de la junta.
- ¿Se puede fraccionar? Sí. En una fachada, que dura meses, lo normal es ajustar el calendario de pagos al de certificaciones de obra.
- ¿Las derramas desgravan? Depende del tipo de obra y de la situación de cada propietario. Las de eficiencia energética han tenido deducción en varias convocatorias.
Lo que nos preguntan en cada junta
¿Cuánto dura la obra de una fachada?
Depende de la superficie, de la altura y de lo que aparezca al picar. Lo que sí podemos decir es que el plazo se cierra en el presupuesto y que trabajamos por paños, de forma que el edificio nunca está entero en obra a la vez.
¿Hay que montar andamio sí o sí?
Para una fachada completa, sí. Para una reparación puntual, no: eso se resuelve por cuerda y lo hace trabajoenaltura.madrid, del mismo grupo. En la visita os decimos honestamente cuál de las dos necesitáis.
¿Podemos seguir usando el portal y los balcones?
El portal sí, con paso protegido. Los balcones de la fachada en obra, no mientras se trabaja en ese paño. Se avisa con antelación y por escrito a las viviendas afectadas.
¿Y si al picar aparece más daño del previsto?
Por eso hacemos catas antes de presupuestar. Si aun así aparece algo que no estaba a la vista, se comunica al administrador con la valoración por escrito antes de ejecutarlo. Nunca se ejecuta un extra sin aprobación.
¿El seguro de la comunidad cubre algo?
Los daños por un desprendimiento suelen entrar; el deterioro por falta de mantenimiento, no. Conviene revisar la póliza antes de la junta, y el informe fotográfico que entregamos sirve para la reclamación.
¿Trabajáis fuera de Madrid capital?
Sí, en la corona metropolitana: Getafe, Leganés, Alcorcón, Móstoles, Fuenlabrada, Alcalá de Henares y municipios cercanos.
¿Se está cayendo algo de la fachada?
Vamos a verlo, hacemos catas si hace falta y os decimos si toca obra completa o basta con una reparación. Sin coste.
Pedid la visita técnica
Llamadnos y la concertamos, o dejadnos vuestros datos en el formulario y os llamamos nosotros.
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