Presupuestos y derramas para comunidades
Cómo hacemos un presupuesto que se pueda votar en junta, cómo se calcula la derrama de cada propietario y qué hay que mirar para comparar dos ofertas que parecen iguales y no lo son.
Por partidas, nunca a tanto alzado
Un precio cerrado sin desglose es imposible de comparar y es donde se esconden las sorpresas.
Un presupuesto a tanto alzado dice «rehabilitación de fachada: X euros». Con eso, la junta no puede saber si está pagando de más, ni comparar con otra oferta, ni entender qué pasa si aparece un imprevisto.
Nosotros entregamos capítulo por capítulo, con la medición real, la calidad concreta de cada material y el precio unitario. Así el presidente y el administrador pueden poner dos presupuestos uno al lado del otro y ver dónde está la diferencia, que casi nunca está en el total sino en lo que cada uno incluye.
Y cuando la obra se puede hacer con dos niveles de calidad muy distintos —un portal, por ejemplo— entregamos las dos versiones, para que la decisión sea de la comunidad y no nuestra.
- Mediciones reales. Metros de fachada, de cubierta o de portal medidos en la visita, no estimados desde la calle.
- Calidades con nombre. Marca y modelo o característica técnica, no «material de primera calidad».
- Precio unitario por partida. Para poder comparar partida a partida.
- Medios auxiliares desglosados. El andamio, su alquiler por meses y la ocupación de vía pública, aparte.
- Lo que no está incluido, escrito. Es tan importante como lo que sí.
- Plazo y calendario de pagos. Ajustado a las certificaciones de obra.
Cómo se convierte el presupuesto en lo que paga cada vecino
- Se reparte por coeficiente de participación, que es el que figura en la escritura de división horizontal, salvo que los estatutos digan otra cosa. Conviene mirarlos antes de la junta.
- No por número de viviendas. Un piso grande de un bajo paga más que un estudio de un ático, aunque el ático se beneficie más de la obra de cubierta.
- Se puede fraccionar. En obras que duran meses, lo habitual es ajustar el calendario de pagos al ritmo de las certificaciones.
- Las de conservación obligan a todos, hayan votado a favor o en contra.
- El propietario que vende sigue respondiendo de las derramas aprobadas antes de la venta. Es motivo habitual de conflicto: conviene que conste en el acta.
- Puede haber ayudas. Rehabilitación energética y accesibilidad suelen tener convocatorias, y cambian cada año. Reducen la derrama, no la eliminan.
Preparamos el cálculo para la junta
Junto al presupuesto entregamos el reparto por coeficiente, de forma que cada propietario vea su importe antes de votar. Es lo que más ayuda a que una obra necesaria salga adelante: la gente no vota en contra del importe total, vota en contra de la incertidumbre.
Siete cosas que miramos nosotros cuando vemos el presupuesto de otro
Os lo contamos aunque nos deje en evidencia si alguna vez fallamos en alguna.
- ¿Están los metros medidos o redondeados? Si la superficie está en números redondos, nadie ha medido.
- ¿El andamio va aparte y con plazo? Un andamio se alquila por meses. Si la obra se alarga, ¿quién paga los meses de más?
- ¿Qué pasa si al picar aparece más daño? Debe estar escrito el procedimiento, no solo un porcentaje de imprevistos.
- ¿Incluye licencia y ocupación de vía pública? Son miles de euros según el distrito y el tiempo.
- ¿Qué garantía y sobre qué? No es lo mismo garantizar la pintura que la estanqueidad.
- ¿Hay seguro de responsabilidad civil y por cuánto? Pedid la póliza, no la palabra.
- ¿Quién es el interlocutor y está por escrito? En una obra de meses, esto vale tanto como el precio.
¿Queréis un presupuesto para llevar a la junta?
Visita técnica sin coste, mediciones reales y el reparto por coeficiente calculado. Con eso la junta puede decidir.
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